昨日、兵庫県の地価調査結果が発表された。
何たって1年前に家を買ったばかりなので、そのあたりのことには割と詳しい。
県内943地点中、住宅地で公示地価が1平米あたり300千円超なのは、以下の23地区であった(左カッコ内は昨年数値)。
① 497(475) 神戸市東灘区岡本2(=JR摂津本山北・阪急岡本:岡本商店街西)
② 465(445) 神戸市東灘区岡本9(=JR摂津本山北・阪急岡本西:甲南大付近)
③ 403(367) 芦屋市大原町17(=JR芦屋駅北)
④ 402(378) 神戸市灘区篠原北町3(=阪急六甲北:神戸松蔭女学院下)
⑤ 392(380) 神戸市中央区中山手道6(=JR元町北:兵庫県庁北)
⑥ 387(370) 神戸市東灘区御影山手2(=阪急御影北)
⑦ 378(365) 西宮市甲風園2(=阪急西宮北口北)
⑧ 370(360) 神戸市中央区山本通2(=三宮北:北野異人館街南)
⑨ 366(355) 神戸市東灘区本山北町5(=JR摂津本山北・阪急岡本東)
⑩ 365(340) 西宮市羽衣町1(=JRさくら夙川北、阪急夙川南)
⑪ 357(330) 芦屋市西山町19(=阪急芦屋川北)
⑫ 355(340) 神戸市東灘区住吉山手2(=JR住吉・阪急御影北:白鶴美術館下)
⑬ 340(317) 芦屋市川西町10(=JR芦屋南、阪神芦屋北)
⑭ 335(320) 神戸市中央区北野町3(=JR新神戸)
⑮ 330(320) 神戸市東灘区田中町3(=JR摂津本山南)
⑯ 330(303) 西宮市甲子園四番町12(=JR甲子園口南、阪神甲子園北)
⑰ 315(305) 神戸市東灘区本山中町2(=JR摂津本山、甲南山手南)
⑱ 314(305) 神戸市東灘区御影中町4(=JR住吉南、阪神御影北)
⑲ 311(295) 芦屋市三条南町4(=JR甲南山手東、阪急芦屋川南)
⑳ 310(288) 芦屋市宮塚町13(=JR芦屋南)
21 306(290) 神戸市灘区篠原南町2(=阪急六甲南)
22 305(285) 西宮市甲子園口4(=JR甲子園口)
23 304(285) 西宮市甲東園2(=阪急甲東園北 )
何とこのうち8地区は、僕らが住む東灘区。
おまけに①②⑨⑮⑰の5つ(駅的にはJR摂津本山・甲南山手、阪急岡本)が、わが小中学校の校区だったりもする。
ごく親しい人たちの中に、たまにとんでもない金持ちがいたりする訳じゃ。
県内平均は0.1%、神戸の平均は0・9%の上昇だったが、上昇組でもほとんどの地域でその幅が縮小してきているらしい。
そんな中、昨年度比の上昇率の上位10地点中の4地点は芦屋、また5地点が西宮であった。
平均でも芦屋は前年比6・7%、西宮が4・7%である。
反対に、宝塚や伊丹が上記に1箇所も含まれていなかったのは、少し意外な気がした。
宝塚・伊丹と、芦屋・西宮・東灘との違いは何か?
川はあるけど海がない。飛行場に近い分、飛行機がうるさい。大阪への通勤環境は互角だが、神戸方面に関しては少し不便。公立高校への進学面でやや差がある・・・などなど、いくつかの理由が考えられるが。
忘れてならないのは、いわゆる「転勤族需要」であろう。
分かりやすい話をすれば、星野・清原などなどが住んでいるのが芦屋、ヤワラちゃん夫妻や石田ひかり(亭主=NHK?)が住んでいたのが西宮。
東灘にもかつては野茂やイチローが住んでいた。
だが、伊丹・宝塚で思い出すのは・・・道上さんと今はなき金村の焼肉屋くらいだ(笑)。
ところで。
上記の23箇所を見て気づくのは、高齢化の進展に伴うニーズの変化が、地価にそれなりの影響を及ぼしているということだ。
例えば、芦屋で超リッチが住むとされてきたのは六麓荘(代表的元住人=故・中内功氏)や奥池(同=コシノ・ジュンコ氏)だが。
意外や意外、「六麓荘町9」は今や213(千円)、国定公園(六甲山)内にある「奥池14」に至っては何と70(千円)という、姫路なみの価格になってしまっている。
いずれも昨年よりは少し上昇しているので、下げ止まってはいるのだろうが、反面で堂々の上昇率トップは上記③「芦屋市大原町17(=JR芦屋駅北)」であったりもする。
9.8%の上昇率は全国9位(=東京以外ではトップ???)。
近畿では当然1位である。
要するに、山の手などの(高度が)高い所に住んでいた人々が高齢化し、場合によっては住居を手放して、平地に出てきているのであろう。
「阪神間の金持ちは山坂に住む」みたいなイメージがあるが・・・昨今のトレンドは明らかに 山坂<駅前。
高齢化社会の影響で、丘や山の上よりは駅近の平地の方が売買価値がずっと高い、という感じに変わってきているのだ。
ちなみに上記①②の「岡本」には坂上のイメージがあるかも知れないが、計測地点はいずれも平地である。
あと、校区内では⑮⑰もそうである。
⑤⑧⑭を市街地に分類すれば、もはや上記中の坂道組は④⑨⑫くらいに過ぎない。
その平均上昇率は4%台だから、やはり駅前組に分があることは明白である。
思い越せば、僕たちが家を買う時も、さんざん奨められたのは平地の住宅だった。
転売時の有利さが全く違うということだった。
が・・・高くて手が出なかったのと、「もっぱら車でしか移動しない」女房とも、屋上からの景観が気に入ったことがあって、駅から歩ける範囲の坂上物件を選んだ。
毎日の仕事からの帰り道、ふうふう言いながら坂道を登るたびに、必ず1日1回、本当にこれでよかったのかなあと反芻する。
もはや仕方がない話だが。
慰めと芝生の世話を兼ね、僕は毎朝、屋上に上がるようにしている。
女房が屋上まで来るのは月数回、また家まで歩いて帰ってくるのは年で数回(苦笑)といった範囲である。
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